Más empleo, más población… y menos vivienda disponible: la paradoja del mercado español
Ximena Cáceres, economista asociado de Eurometodix
El crecimiento económico debería mejorar el acceso a la vivienda, pero ocurre lo contrario. La clave no está en la demanda, sino en una oferta que no logra reaccionar.
Hace poco un informe de BBVA destacaba el buen momento de la economía española. [1] En 2025, el PIB creció un 2,8% interanual, la demanda interna avanzó un 3,8% y el mercado laboral se sitúa en uno de sus niveles más sólidos de las últimas décadas. La población alcanzó los 49,1 millones de habitantes, impulsada por un saldo migratorio positivo [2] y con la población en edad de trabajar representando ya el 65,3% del total.
Traducido al día a día, el cuadro es claro: más gente trabajando, con mayores ingresos y con mayor capacidad para plantearse comprar o alquilar vivienda. Y, sin embargo, aquí aparece la paradoja. Basta con escuchar conversaciones cotidianas en ciudades como Madrid: “no llego a fin de mes”, “los alquileres están disparados”, “me tengo que ir a las afueras”.
La economía avanza, pero el acceso a la vivienda se deteriora. Algo fundamental está fallando en el lado de la oferta.
LA EVOLUCIÓN DEL PRECIO: TRES FASES, UN DIAGNÓSTICO
España presenta una demanda de vivienda elevada, impulsada por el crecimiento poblacional, el empleo y la mejora de los ingresos. Sin embargo, la intensidad del aumento de precios no puede explicarse únicamente por este lado de la ecuación. En las últimas dos décadas, el mercado inmobiliario ha pasado por tres fases diferenciadas.
La primera fue el boom entre 2000 y 2007, con tipos bajos y una expansión masiva de la construcción: cerca de 800.000 viviendas anuales y precios que alcanzaron los 2.100 €/m² en 2008. La segunda fue el ajuste brutal entre 2008 y 2014, con caídas de precio del 30% en términos reales. La tercera fase, desde 2015, es la actual: los precios vuelven a crecer de forma sostenida, pero con una diferencia fundamental respecto al ciclo anterior. [3]
La diferencia respecto al ciclo anterior es estructural. Hoy no hay sobreconstrucción, sino lo contrario: la oferta no está respondiendo a una demanda que presiona desde varios frentes simultáneamente.
Por el lado de los hogares, los datos provisionales del Banco de España sitúan en 180.000 el incremento del número de hogares en 2024, cifra inferior a los picos de 2022–2023 pero que casi duplica la media de la década anterior. Entre 2013 y 2021 el incremento anual promedio fue de 80.000 hogares; entre 2022 y 2023 saltó a 245.000 de media. La demanda, en definitiva, lleva años muy por encima de lo que la oferta puede absorber.
LOS SEIS FACTORES QUE PARALIZAN LA OFERTA
La vivienda es un mercado especial: no se puede ajustar rápidamente a los cambios de la demanda. Pero el problema actual no es solo esa lentitud inherente, sino una rigidez adicional que impide que la oferta reaccione incluso cuando los incentivos son claros.
1 — Regulación urbanística y permisos
Transformar suelo en vivienda puede llevar entre 10 y 15 años. Solo obtener una licencia de obra nueva supera, de media, los 14 meses. El 69% de los planes urbanísticos vigentes son anteriores a 2008, lo que genera una desconexión profunda entre la planificación y la realidad actual. La CNMC y la OCDE señalan este bloqueo como causa directa del encarecimiento del precio.
10–15 años para transformar suelo · 14 meses de media para licencias · 69% de planes anteriores a 2008
2 — Escasez artificial de suelo urbanizable
El 95,7% del territorio español está clasificado como no urbanizable. Aunque sobre el papel existen planes para millones de viviendas, el 72,9% de esa oferta potencial está bloqueada en suelos “no finalistas” que requieren largos procesos de reclasificación.
95,7% del territorio no urbanizable · 72,9% de la oferta potencial bloqueada
3 — Costes de construcción disparados
Los costes de construcción han crecido un 5% interanual por el encarecimiento de materiales, energía y mano de obra. Más del 50% de las empresas señalan la falta de trabajadores cualificados como un problema creciente. La construcción residencial ocupa el percentil 13 de rentabilidad entre las 78 ramas analizadas por el Banco de España.
+5% interanual en costes · Percentil 13 en rentabilidad sectorial
4 — Financiación más exigente
Los bancos son más prudentes, piden más garantías y limitan plazos. Los promotores necesitan aportar más capital propio, lo que ralentiza o bloquea proyectos. El 28% de los hogares destina más del 40% de sus ingresos a la vivienda (Eurostat).
28% de hogares destinan más del 40% de ingresos a vivienda
5 — Oposición vecinal (efecto NIMBY)
La resistencia a nuevos desarrollos puede retrasar o paralizar proyectos durante años mediante recursos administrativos y presión política. Aunque responde a preocupaciones legítimas, actúa como un freno adicional sobre una oferta ya muy limitada.
Retrasos de varios años en proyectos paralizados por recursos vecinales
6 — Tensiones en la cadena de suministro
Tras la pandemia, el encarecimiento de materiales como acero, madera o cemento añadió presión adicional. Aunque la situación ha mejorado, parte de esos efectos sigue lastrando los plazos de ejecución y los presupuestos de obra.
Costes de materiales todavía por encima de niveles pre-pandemia
EL FACTOR REGULATORIO QUE LO AGRAVA: LA LEY 12/2023
En este contexto, la Ley de Vivienda de 2023 llega con buenas intenciones pero con un diagnóstico incompleto. Sus tres medidas principales: [4]
El problema es estructural: estas medidas actúan sobre los síntomas, no sobre las causas. Al reducir la rentabilidad esperada y aumentar la incertidumbre regulatoria, desincentivan la entrada de nueva oferta. No agiliza licencias, no libera suelo edificable, no reduce burocracia urbanística.
QUÉ DEBERÍA HACER EL GOBIERNO: LO QUE FUNCIONA Y LO QUE NO
Hay una lección económica bien conocida: cuando se limita el funcionamiento del mercado sin resolver la escasez, el problema no desaparece, sino que se agrava. La oferta se reduce, los precios se tensan en los segmentos no regulados y quienes tienen menos opciones son los más perjudicados.
CONCLUSIÓN: CONSTRUIR MÁS ES LA ÚNICA SOLUCIÓN DURADERA
El diagnóstico está claro y el consenso es amplio: economistas, organismos internacionales y el propio Banco deEspaña coinciden. El problema de la vivienda en España no es que haya “demasiada demanda”, sino que hay muy poca oferta. Y cuando algo escasea, su precio sube.
Todo lo demás —topes, ayudas puntuales, planes a corto plazo— puede aliviar temporalmente, pero no corrige el desequilibrio. España necesita un pacto de Estado a largo plazo que ponga la ampliación de la oferta en el centro, que dé estabilidad regulatoria al sector privado y que mida el éxito no por el número de leyes aprobadas, sino por algo mucho más tangible: cuántas viviendas nuevas se construyen y cuántas personas pueden acceder a ellas en condiciones razonables.
FUENTES Y REFERENCIAS
BBVA Research (2025). Ciclo económico y precio de la vivienda en España. · bbvaresearch.com INE (2025). Estadística Continua de Población, 1 de abril de 2025. · ine.es
BOE (2023). Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. · boe.es
Banco de España (2025). Informe Anual 2024. Déficit de vivienda 400.000–450.000 unidades. · bde.es Banco deEspaña (2024). Documento Ocasional n.º 2432: El mercado del alquiler de vivienda residencial en España. · bde.es
CNMC (2023). Estudio sobre el sector de la construcción de vivienda. · cnmc.es INE (2024). Índice de Costes de la Construcción. · ine.es
Ministerio de Vivienda (2024). Estadísticas de suelo y calificaciones VPO. · mitma.gob.es